Kann ich mein Haus verkaufen, wenn die Beschreibung im Grundbuch nicht richtig ist?

Was ist das Grundbuch?

Beim Immobilienregister handelt es sich um ein freiwilliges Register, in dem der Name des Eigentümers, die Identifikation des Hauses und eventuelle Schulden gegenüber dem Haus aufgeführt sind. Es hat öffentlichen Charakter und jeder kann einen Auszug aus einer bestimmten Immobilie beantragen.

Dieser Auszug wird Nota Simple genannt und zeigt oft, dass die Beschreibung des Hauses falsch ist. Bekannte Beispiele hierfür sind eine später angebaute Garage, der Bau eines Swimmingpools und ein leerer Raum unterhalb des Hauses, der in zusätzliche Schlafzimmer umgewandelt wurde, ohne dass diese hinzugefügt wurden.

In fast allen Fällen wurden diese Änderungen mit einer Genehmigung der Gemeinde umgesetzt, allerdings gingen nicht alle Hausbesitzer anschließend zum Notar, um die Änderungen im Grundbuch eintragen zu lassen.

Dieser letzte Schritt ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, da das Register (im Gegensatz zum Kataster) freiwilliger Natur ist.

Allerdings gibt es immer mehr Hauskäufer, die vor dem Kauf eine korrekte Beschreibung fordern.

Benötigt der Käufer für den Hauskauf eine Hypothek, verlangt die Bank immer, dass die Beschreibung des Hauses der Realität entspricht. Sofern die Beschreibung nicht zuvor angepasst wurde, wird sich dies im Gutachten der Bank widerspiegeln. Dies führt dann zu vielen Verzögerungen im Verkaufsprozess.

Um dies zu verhindern, prüfen wir bei Porfinca frühzeitig die Beschreibung im Grundbuch, um mögliche Schritte mit dem Hausbesitzer zu besprechen.

Wie kann ich Korrekturen vornehmen?

Der erste Schritt ist der Besuch eines technischen Architekten beim Haus, um es zu vermessen und eine korrekte Beschreibung zu erstellen. Darüber hinaus prüft er noch eine Reihe weiterer Dinge, wobei es vor allem darauf ankommt, ob die Fläche und Lage des Grundstücks mit der Beschreibung im Grundbuch übereinstimmt.

Ist letzteres nicht der Fall, muss ein Topograph beauftragt werden, der das Gelände anhand der konsolidierten Grenzlinien kartiert.

Der obige Bericht wird dem Notar vorgelegt, der nach einer Prüfung dafür sorgt, dass er im Grundbuch landet.

Bei Abweichungen zwischen der tatsächlichen Grundstückssituation und dem Grundbuchamt informiert der Standesbeamte ("Registrador") in den meisten Fällen die Nachbarn und fragt, ob diese mit der Anpassung der Angaben im Grundbuch einverstanden sind.

Dieser Vorgang kann je nach Komplexität und Standort des Grundbuchs natürlich viel Zeit in Anspruch nehmen.

Welche Kosten fallen bei einer Regularisierung an?

Unsere Erfahrung an der Costa Brava zeigt, dass die Kosten für einen Architekten bei etwa 500 Euro liegen. Wird ein Topograph benötigt, kommen je nach Größe und Komplexität des Grundstücks zusätzlich 400 Euro hinzu.

Die Notarkosten belaufen sich auf die Summe der Notargebühren zuzüglich einer Steuer von 1,5 % auf den Wert der Änderung. Handelt es sich beispielsweise um die Eintragung eines Schwimmbades in Höhe von 25.000 Euro in das Register, beträgt dieser 375 Euro.

Wie kann Porfinca Ihnen dabei helfen?

Im Laufe der Jahre haben wir viel Erfahrung mit Korrekturen im Liegenschafts- und Grundbuchamt gesammelt. Beim Verkauf Ihres Hauses an der Costa Brava über Porfinca helfen wir Ihnen gerne dabei, mögliche Probleme in einem frühen Stadium des Verkaufsprozesses zu lösen.

Bitte zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wenn Sie nach der Lektüre dieses Blogs Zweifel oder Fragen haben.