Puis-je vendre ma maison si la description dans le Registre de la Propriété est incorrecte ?

Qu'est-ce que le Registre de la Propriété ?

Le registre de la Propriété est un registre volontaire où sont indiqués le nom du propriétaire, l'identification de la maison et les éventuelles dettes dues sur la maison. Il a un caractère public et chacun peut demander un extrait d'une propriété déterminée.

Cet extrait s'appelle la Nota Simple et il montre souvent que la description de la maison est incorrecte. Des exemples bien connus en sont un garage ajouté plus tard, une piscine construite ou un espace vide sous la maison transformé en chambres supplémentaires, sans que celles-ci soient ajoutées.

Dans presque tous les cas, ces modifications ont été mises en œuvre avec un permis de la municipalité, mais tous les propriétaires ne se sont pas ensuite adressés au notaire pour faire inscrire les modifications au registre.

Cette dernière étape n’est pas légalement requise, car le registre (contrairement au cadastre) est de nature volontaire.

Cependant, de plus en plus d’acheteurs exigent une description correcte avant d’acheter.

Si l’acheteur a besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter la maison, la banque exigera toujours que la description de la maison corresponde à la réalité. Si la description n'a pas été ajustée au préalable, cela sera reflété dans l'évaluation de la banque. Cela entraîne alors de nombreux retards dans le processus de vente.

Pour éviter cela, chez Porfinca, nous vérifions à un stade précoce la description dans le registre afin de discuter des démarches possibles avec le propriétaire de la maison.

Comment faire des corrections ?

La première étape est une visite d'un architecte technique sur la maison pour la mesurer et en dresser une description correcte. Il vérifie également un certain nombre d'autres points, dont le plus important est de savoir si la superficie et la localisation du terrain correspondent à la description du cadastre.

Si ce n’est pas le cas, un topographe doit être engagé pour cartographier le terrain sur la base des lignes de démarcation consolidées.

Le rapport ci-dessus est remis au notaire qui, après contrôle, envoye les modifications au registre de la propriété.

En cas de divergence entre la situation réelle du terrain et celle du registre, le "registrador" informera dans la plupart des cas les voisins et leur demandera s'ils sont d'accord avec l'ajustement des informations figurant dans le registre foncier.

Ce processus peut bien entendu prendre beaucoup de temps en fonction de la complexité et de la localisation du registre foncier.

Quels sont les frais d’une régularisation ?

Notre expérience sur la Costa Brava montre que les coûts pour un architecte sont d'environ 500 euros. Si un topographe est nécessaire, 400 euros supplémentaires seront ajoutés en fonction de la taille et de la complexité de la parcelle.

Les frais de notaire sont la somme des honoraires du notaire majorés d'une taxe de 1,5% sur la valeur du changement. Par exemple, s'il s'agit de l'inscription d'une piscine de 25 000 euros au registre, cette dernière s'élèvera à 375 euros.

Comment Porfinca peut-il vous aider ?

Au fil des années, nous avons acquis une grande expérience en matière de corrections du registre foncier et du cadastre. Lorsque vous vendez votre maison sur la Costa Brava via Porfinca, nous serons heureux de vous aider à résoudre d'éventuels problèmes dès le début du processus de vente.

N'hésitez pas à nous contacter si vous avez des doutes ou des questions après avoir lu ce blog.